이재명 부동산 대출 대책 한도 발표, 주담대 6억 제한 디딤돌 버팀목도 줄었다
이재명 부동산 주담대 대출 한도, 전례 없는 규제 강화 분석
최근 국내 부동산 시장과 가계 부채 동향에 대한 심도 있는 분석이 필요한 시점입니다. 특히 과거 특정 시점에 단행되었던 정부의 긴급 가계 부채 점검 회의 결과는 주택 담보 대출의 지형을 완전히 바꾸어 놓았습니다. 이는 정책 대출이 아닌, 일반 시중 은행의 주택 담보 대출에 유례없이 직접적인 한도를 설정했다는 점에서 그 파급력이 상당했습니다. 해당 조치와 그 배경, 그리고 구체적인 시행 방안들을 면밀히 살펴보고자 합니다.
이번 대책의 핵심은 바로 수도권 및 규제 지역에서 주택 담보 대출 한도를 6억 원으로 제한했다는 점입니다. 이는 고가 주택을 대출을 끼고 매입하려는 수요를 직접적으로 억제하겠다는 강력한 의지를 보여줍니다. 물론 풍부한 현금 자산을 보유한 자산가들에게는 큰 영향이 없겠으나, 대출에 의존해야 하는 일반 실수요자나 투자자들에게는 사실상 해당 지역 고가 주택 시장 접근을 어렵게 만드는 장벽이 되었습니다. 놀라운 점은 이러한 규제가 제1금융권뿐만 아니라 생명보험, 손해보험, 저축은행, 그리고 농협, 수협, 신협, 새마을금고 등 전 금융권을 대상으로 확대 적용되었다는 것입니다. 과거 제1금융권 규제 시 발생했던 제2금융권으로의 풍선 효과를 원천 차단하려는 시도로 풀이됩니다. 전 금융권 가계 대출 증감 추이를 살펴보면, 특정 시점 토지 거래 허가제 일시 해제 및 금리 인하 기대감 등으로 수도권 중심으로 주담대가 확대되는 흐름이 감지되었고, 이러한 상황 인식이 긴급 대책의 배경이 된 것으로 보입니다.
긴급 가계부채 점검회의 세부 시행 방안 해부
당시 긴급 가계부채 점검 회의를 통해 발표된 세부 시행 방안들은 다음과 같습니다. 주택 시장 참여자라면 반드시 숙지해야 할 중요한 내용들입니다.
가계 대출 총량 관리 및 전 금융권 확대 적용
첫째, 가계 대출 총량 관리가 한층 강화되었습니다. 명목 성장률 전망과 최근 가계 대출 증가 추이를 고려하여 금융권 자체 대출 및 정책 대출(디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론)의 총괄 관리 목표가 기존 대비 하향 감축되었습니다. 당시 하반기 총량 목표는 당초 계획 대비 50% 수준, 정책 대출은 25% 수준으로 대폭 축소되었습니다. 특히 서민층의 주택 마련 사다리로 여겨졌던 정책 대출의 한도를 건드렸다는 점에서 충격은 상당했습니다. 이는 우리나라 GDP 성장률 둔화 추세를 고려할 때 전체 유동성을 줄이는 방향 자체는 이해할 수 있으나, 실수요자들의 내 집 마련 기회를 제한한다는 비판도 있었습니다.
둘째, 기존에는 은행별로 자율 시행되던 가계 대출 관리 조치들이 전 금융권 공통으로 확대 적용되었습니다. 이는 제2금융권의 참여를 이끌어낸 중요한 포인트이며, 규제의 사각지대를 최소화하려는 의지가 엿보입니다.
다주택자 및 1주택자 대출 규제 심화
세 번째 핵심은 다주택자와 1주택자(처분 조건이 아닌 경우)에 대한 규제 강화입니다. 기존 비규제 지역 LTV 60%, 규제 지역 LTV 30%가 적용되던 것이 모두 0%로 변경되었습니다. 이는 본인이 소유한 자산임에도 불구하고 해당 자산을 담보로 대출을 전혀 받을 수 없게 되었음을 의미합니다. 현금 동원력이 뒷받침되지 않는다면 은행 대출의 도움 없이는 추가 매수가 불가능해진 것입니다.
기존 주택을 처분하는 조건으로 1주택을 보유한 경우, 비규제 지역 LTV 70%, 규제 지역 LTV 50%는 유지되었습니다. 하지만 여기서 중요한 변화는 기존 2년 이내 처분 약정이 6개월 이내로 대폭 단축되었다는 점입니다. 6개월이라는 기간은 현실적으로 기존 주택 매도를 성사시키기 매우 짧은 기간입니다. 사실상 계약이 확실하게 되지 않은 상황에서의 '갈아타기'는 극도로 어려워졌다고 볼 수 있습니다. 기존 거주지에 머물러야 하는 압박이 커진 셈입니다.
또한, 수도권 및 규제 지역 주택을 담보로 생활비를 조달하는 생활 안정 자금 목적의 주담대 한도가 1억 원으로 제한되었습니다. 이는 급전이 필요하거나 다른 목적으로 주택 자산을 활용하려는 경우에도 제약이 생겼다는 것을 의미합니다.
과거 은행들이 꼼수로 DSR 규제를 우회하기 위해 주담대 만기를 50년까지 늘렸던 사례가 있었습니다. 이에 대한 보완책으로 당시 은행들은 30~40년 이내 만기를 적용하고 있었는데, 이번 대책으로 수도권 및 규제 지역에서는 만기가 30년 이내로 제한되었습니다. 이는 DSR 규제의 실효성을 높이기 위한 조치입니다.
주택 구입 방식 및 정책 대출의 변화 양상
이러한 규제 변화는 주택 구입 방식과 정책 대출 전반에 걸쳐 상당한 영향을 미치고 있습니다.
주택 구입 목적 대출 한도 6억 제한의 의미
가장 직접적인 변화는 주택 구입 목적 주담대에 대한 여신 한도가 6억 원으로 제한된 것입니다. 과거에는 주담대 최대 한도라는 개념이 명확하지 않았고, 고가 부동산의 경우 수십억 원대의 대출이 가능했습니다. 이제 아무리 고가 아파트를 매입하려 해도 주담대로는 최대 6억 원까지만 대출받을 수 있게 되었습니다. 이는 서울의 고가 아파트 시장에는 직접적인 타격이 될 수 있습니다. 서울 아파트 중 6억 원 미만의 주택은 사실상 찾아보기 어렵기 때문입니다.
하지만 수도권, 특히 경기도의 경우 6억 원 미만 주택이 상당수 존재합니다. 예를 들어 경기도 중위 가격(3분위)은 약 5.1억 원 수준으로 6억 원 한도 내에서 매수가 가능합니다. 당시 수도권 시장에서 중저가 아파트 가격 상승세가 포착되었던 상황을 고려할 때, 6억 원 이하 주택으로의 관심 쏠림 현상이 나타날 가능성도 제기되었습니다.
생애 최초 LTV 축소 및 전입 의무 부과
무주택자의 내 집 마련 사다리 중 하나였던 생애 최초 주택 구입 목적 주담대 역시 규제 강화의 대상이 되었습니다. 수도권 및 규제 지역에서 생애 최초 LTV가 기존 80%에서 70%로 줄어들었습니다. 더욱이 기존에는 없었던 6개월 이내 전입 의무가 부과되었습니다. 이는 생애 최초 대출을 활용하여 실거주 없이 갭투자를 시도하는 행위를 차단하려는 목적이었습니다.
LTV 축소는 무주택자의 필요 자금 부담을 늘려 주택 마련을 더욱 어렵게 만들 수 있다는 우려가 제기되었습니다. 이러한 방안은 은행 자체 대출뿐만 아니라 디딤돌이나 보금자리론과 같은 정책 대출에도 동일하게 적용되는 사항이었습니다. 그동안 무주택자의 반발을 고려하여 정책 대출은 규제에서 비교적 자유로웠으나, 이번 대책으로 예외가 사라진 것입니다. 변경된 정책 대출(디딤돌, 버팀목)의 한도 역시 소폭씩 축소되었습니다. 이렇게 축소된 주택 기금 재원은 공공 임대 주택 건설이나 저소득 서민 대상 주택 자금 지원 등에 사용될 계획이라고 발표되었습니다. 주담대 역시 6개월 내 전입 의무가 동일하게 적용됩니다.
또한, 전세 사기 등으로 인해 HUG(주택도시보증공사)의 누적 순손실이 상당한 규모(당시 약 7조 원)에 달하자, HUG의 전세 보증 리스크를 은행과 분담하도록 하는 조치도 있었습니다. 기존 100% 보증에서 은행이 20% 리스크를 부담하게 되면서, 은행들의 여신 심사는 더욱 까다로워질 것으로 예상됩니다. 이는 전세 대출을 받기 더욱 어렵게 만들고, 결과적으로 월세나 반전세 형태의 계약이 늘어나는 추세를 가속화할 수 있습니다.